降低夹层贷款借款人的风险

房地产融资通常包括的不仅仅是普通的抵押贷款。借款人通常通过单独的夹层贷款获得额外资金，该贷款由拥有抵押房地产的实体的所有权权益抵押担保。由于这些所有权权益不是房地产，贷方的权利受统一商法典而非房地产法管辖。UCC 表示，如果夹层贷款违约，贷方可以相对快速、轻松地取消抵押品赎回权——至少与包括纽约在内的许多州的抵押止赎相比。这是因为，与纽约抵押止赎不同，UCC 止赎不需要贷方上法庭。

快速和简化的夹层贷款止赎非常适合夹层贷方。但是，它们使夹层借款人面临很快失去股权的风险，以至于他们不可能有足够的时间寻找新的投资者、新的贷方或其他方式来调整项目资本并节省投资。即使夹层贷款人慷慨地提前 60 天通知借款人止赎拍卖，借款人仍然可能没有足够的时间。

在大流行期间，对于一些夹层借款人来说，所有这一切都变得非常清楚而痛苦。激进或不耐烦的贷方在相对较少通知的情况下持有 UCC 止赎销售。这些销售抹去了数亿美元的股权价值，或者至少是大流行之前存在的股权价值。在某些情况下，法院会进行干预以减缓这一过程，但这对未来的夹层借款人来说并不是一个很大的安慰来源。

也许当夹层借款人协商新的夹层贷款时，他们不应该接受 UCC 提供给贷方的“标准”权利和补救措施，或者通常出现在夹层贷款的标准质押协议中。也许借款人应该拒绝接受可能以令人眼花缭乱的速度发生的夹层贷款止赎风险。

当然，夹层贷方认为整个 UCC 止赎过程是完全令人满意的、标准的、一成不变的。“每个人都这样做”，并且一直如此。贷方将提供一系列可预测的反对任何更改的论据。借款人是否可以要求改进在很大程度上取决于市场状况和借款人交易的意愿。如果多个夹层贷款人竞争提供经济上有吸引力的夹层贷款，那么他们可能会决定他们可以满足借款人对夹层贷款止赎过程的担忧。

如果借款人有足够的影响力来开启这个对话，它应该首先要求安慰，​​UCC 止赎拍卖不会发生得如此之快，以至于借款人没有希望采取任何措施来挽救其头寸。UCC 和大多数质押协议规定，夹层贷方只需要在任何止赎出售前提前 10 天通知借款人。当然，借款人没有足够的时间来寻找新资金来偿还夹层贷款并避免出售。

实际上，夹层贷方通常会在止赎出售前提前 30 至 45 天发出通知。那时间也确实不够。

也许借款人应该坚持收到 120 天的出售通知，以尽量给他们足够的时间来节省他们的投资。贷方可以合理地附上以现金支付的价格标签，作为任何此类延期的条件。

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