为什么投资经理在零现金流量属性中获得利息

去年，对于证券化的1031市场及其投资者而言，情况有所不同，因为整个行业在整个4月至2020年5月期间的需求都出现了降温效果。为应对Covid-19大流行，许多买卖双方在交易暂停前按下了暂停按钮。美国国税局(IRS)延长了1031个交易截止日期，进一步强化了交易和这种“等待和观察”的方法。此项扩展为投资者提供了更多时间来识别和购买替代财产。

《内部税收法》第1031条允许投资者推迟支付因出售业务或投资物业而产生的资本利得税。通过出售收益购买“同类”房地产，只要投资者满足特定条件，就可以递延联邦所得税。满足债务置换要求是最大程度地延缓1031年交换交易中税收延期的重要方面。为了实现全面的税收递延，投资者必须将出售其放弃的财产所获得的销售收益的100%投资到重置财产中。此外，投资的现金总和与替代财产的债务之和必须等于或大于投资的现金和所出售财产的债务之和。

对于出售大量债务的房地产占总售价的百分比的投资者而言，一种特别有利(但经常被忽视)的投资结构是零现金流量的房地产，通常被称为“零”。 ” 零现金流量投资计划，特别是以特拉华州法定信托(DST)的形式，为投资者提供了一个交钥匙解决方案，旨在满足较高的债务偿还要求，同时通过持续的贷款本金清偿来实现股权增长和资本保全。

零通常是由租户支持的具有投资级信用等级的长期三网租赁商业房地产资产。工业配送中心，基于需求的零售中心和公司办公室总部是可能被构造为零的属性的示例。这些属性通常具有很高的杠杆作用，其贷款价值比(LTV)在80%到90%之间，并且需要最低的股权首付进行收购。通过设计，通常会安排这些机会，以便将所有净营业收入(NOI)以本金和利息的形式支付给贷方，直到贷款的本金余额全部偿还为止。

高杠杆通常意味着更大的风险，这就是为什么对于那些对零感兴趣的投资者而言，如此重要的原因是识别被认为是关键任务设施，资产负债表和投资级信用良好的租户所占用的资产。识别具有这些特征的资产对于贷方至关重要，因为贷方与房东和开发商密切合作，以获取与月租金和抵押付款相匹配的首笔抵押融资。

成功的零投资策略需要信用分析，房地产承销和融资执行。DST为零不仅是房地产投资;这也是对基础融资的投资。寻找有吸引力的机会需要时间和耐心;但是，曾经很小的细分市场投资领域已经在规模上显着增长，尤其是在DST市场上。我亲眼目睹了这种增长：迄今为止，我们公司已与多家《财富》 500强企业的承租人联合完成了超过10亿美元的零交易交易。

投资者对零利率的兴