人寿公司调整新贷款投资图景

随着2020年的开始，无论是在债务方面还是在股权方面，生活公司都在另一个强劲的一年里步入正轨。 预计2020年的拨款将等于或大于2019年。

“人寿公司在2019年第四季度的活动非常活跃，一直持续到2020年，因为利率很低，利差也很紧。 收购活动强劲，为寿险公司的生产提供了强有力的交易流程。 “不用说，当我们进入3月中旬时，情况发生了巨大变化。

短暂停顿后，生活公司又回到了市场上。 承销正在收紧，包括GSE在内的放贷机构都需要准备金，一些银行正在避开酒店业和零售业等行业，避开过桥贷款。 在投资方面，有资本，但生活公司将寻找具有长期回报的坚实资产。

MBA商业地产研究副总裁杰米·伍德韦尔(Jamie Woodwell)表示，尽管面临挑战，但生活公司“还是从一个有实力的地方来。”

商业和多家庭借贷在2019年第四季度达到新高。 据MBA报告，在2019年第三季度至第四季度期间，生活类公司发放的美元贷款同比增长9%，增长33%。 人寿公司持有约561亿$，或15%的商业和多家庭抵押贷款，在全国排名第三，仅次于GSE投资组合（$744亿或20%)和商业银行($1.4万亿或39%）。

“那很稳定，”伍德维尔说。 “几十年来，他们一直在商业房地产贷款中经历着各种各样的起伏。 他们在那里有很多很好的经验。 他们知道自己是什么，也不愿意贷款。

另一个优点是：2019年底，生活公司贷款拖欠率为0.04%，伍德维尔指出，这一比率非常低。

寿险公司的资产负债表上有大量无杠杆资本。 但所有贷款机构都在评估投资组合，预测重组交易，或给予重灾区的容忍。 生命公司一直活跃在桥梁领域，但“对过渡交易的兴趣和资本已经枯竭，”格雷斯通资本顾问公司总裁德鲁·弗莱彻说。

安联地产(Allianz Real Estate of America)首席执行官克里斯多夫？唐纳(Christoph Donner)表示，安联$有203亿投资组合，其中包括物流、住宅和零售，将重点关注这些行业受到的影响。 去年，该公司在美国的物流业务规模扩大了5.68亿$，并继续扩大在该行业的业务。

去年，安联债务小组通过60笔交易完成了超过20亿$的债务交易，创下了历史新高。 今年7月，安联投资公司(Allianz&；Barings)向一家机构投资者提供了3.19亿$的融资，以6亿$的价格收购了Zynga公司(ZyngaInc.)旗下的BeaconCapitalPartners公司(BeaconCapitalPartners)以6亿美元的价格收购了旧金山办公楼Townsend650。 今年4月，安联向花岗岩物业提供贷款，为达拉斯地区的三处办公物业再融资。

在股权方面，2019年，安联在办公物业、110个物流物业和5700个住宅单位方面投入了11亿$。 一项重大交易是$3.84亿美元收购了纽约第二大塔楼哈德逊雅兹30号写字楼49%的股份。 到2020年，目标是在美国部署至少20亿$。唐纳说，公司希望与现有合作伙伴合作。 他指出，所有这些公司都继续有投资欲望，其中一些合作伙伴可能遇到问题，需要求助于安联这样的公司。

波动可能会改变承保的参数，唐纳观察到。 唐纳说：“我们正在运行的场景向我们展示了每种情况的利弊，以便更好地了解回报有多强劲。

趋势观察：低杠杆，更保守的承销和更大的法定准备金。 加州贝弗利山庄(BeverlyHills)Sonnenblick-Eichner公司(Sonnenblick-Eichner Co.)的负责人埃利奥特·艾希纳(ElliottEichner)说，如果现金流出现问题，贷款人可能会认为这些较大的准备金是可取的。 4月初，房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)开始实施更严格的多家庭贷款条款，要求许多借款人将12至18个月的付款存入准备金账户。

“贷款人正在关注压力水平。 他们正在寻找质量更好的租户和有更多经验的借款人，“Eichner说，他们将寻求在工业、办公、多家庭和杂货店锚定零售领域的交易。

贷款人正在适应的一种方法是降低杠杆限制。 一个以前对70%的LTV感到满意的贷款人现在很可能以60%的LTV或以下的利率放贷。 PGIM房地产(PGIM Real Estate)美国债务及全球债务主管布莱恩？麦克？唐纳(BryanMcDonnell)预测，承销变革将更为根本，比如降低杠杆率和风险，并将按交易进行评估。 他说：“我们必须对每一笔交易都进行细致的分析，并试图找出哪些交易可以阻碍现金流。 他补充说，目前的主要挑战是准确定价交易，因为要价和借款人愿意支付的价格之间存在差距。

德克萨斯州花岗岩

像安联一样，PGIM房地产将在2019年迎来一个非常强劲的阶段。 去年，该公司在全球完成了954笔交易，价值超过350亿$。 这一总额包括代表第三方投资者进行的148亿$股权投资和撤资，此外还包括创纪录的205亿$融资。

大多数交易发生在美洲，总交易量包括约290亿$至849笔交易，$110亿笔股权交易和180亿$债务。 10月，由PGIM房地产管理的基金与Tribeca投资集团和Meadow Partners合作，购买了位于曼哈顿第五大道295号的纺织大楼的地面租约，并开始了近3亿$的重新定位。

作为GSE的一家顶级贷款机构，PGIM房地产公司去年推出了房地美(FreddieMac)多家族贷款，价值超过21亿$，其中包括一个$4.25亿美元的八产马里兰州投资组合。 PGIM房地产公司正忙于代理贷款，去年的数字也在上升，McDonnell在四月初说。 但他确实预计，收购和再融资可能会放缓，这会对机构贷款产生一定影响。

该公司首席执行官埃里克·阿德勒(Eric Adler)在3月2日报道说，PGIM房地产今年可供融资的$达200亿英镑。 大约一半的贷款是代表生活公司客户进行的，另一半是为其他第三方投资者进行的。

然而，正如McDonnell所指出的，“现实情况是，我们可能会回避这一数字（交易$200亿），因为市场上的一切都迅速放缓。”

过去四年，PGIM的贷款组合中有一半以上是多家庭和工业贷款。 麦克唐纳形容公司自2015年以来一直处于守势状态。 他说：“我们在零售和酒店行业的表现非常出色，因为我们看到了市场的波动。

去年，PGIM房地产在全球工业部门的核心贷款增长到30多亿$，其中包括$4.5亿美元的140个建筑美国工业投资组合。 在股权方面，PGIM与BridgeDevelopmentPartners合作，启动了$1.5亿个国家冷库投资项目，目标是4亿$的收购和开发。 McDonnell说，该公司仍然看好工业和多家族企业，并将高级生活和自储作为其他有吸引力的部门来采取防御策略。